备考東瀛，品质课程
|
|
|
0377-60576330
|
|
|
服务时间：9:00-17:00
|
日本买房问答（珍藏版）
网民A:
现在看到每周末那些不动产的チラシ,说的天花乱坠,自己就象无头的苍蝇是的,到处看,看的眼花撩乱的,也不知道该怎么判断了。
____________________________
东京博士：
看那些广告纸可以对不同的地区，不同的房子的规格的行情有个大致的了解，在这些广告里面可以逐步形成自己究竟喜欢什么，必要的居住面积，同时，在适当的时候你应该走出去，看看那些样品房子，样品房有2种，一种是为了展示临时建筑的，还有一种就是已经造好的实际销售房中的一个。但这一步你也仅仅是入门阶段的看热闹，而不是看门道。
________________________________
网民A:
我不知道该怎样判断地段,日本地震多,看了那么多关于地震的节目,知道房子所在的地盘很重要,要是软地盘,或是在旧河道上,地震的时候房子倒塌的可能性就比较高,住在这样的地方也还是会感到不安。
_____________________________
东京博士：
购买房子，我想不会是单身住的吧？当然要考虑到家人，孩子（或许现在没有），因此地段很重要，在此之前还有更重要的就是你不再考虑很大的换工作的问题，也就是说处于比较稳定的就职状态，当然这个将来的事谁都不能保证，但是你应该适当考虑万一换工作，所以不能选择太偏僻的地段，因为那样信息闭塞，各种机会也就减少。同时地段不仅为自己考虑，还要为今后孩子的教育升学考虑，还要考虑日常的购物，医院，运动，公园绿化设施等等。这些条件综合起来全都满足的往往是热门地段，房价绝对不会便宜，因此你必须有所侧重，比如根据我自己的经验我选择的是JR快速列车停靠的大站，但是购买的房子却并不是离开车站很近，大约步行15分钟吧。理由你听我细说——
1。JR的快速大站可以迅速进入市中心，交通方便，意味着物资，信息的流通也比较畅通。
2。车站附近虽然看似热闹，那也不过是有目的的前去，真正生活还是希望安静的地方，因此远离喧闹，不仅绿化环境改善，治安也有保障。
3。日本的热闹都是以铁道车站为中心的，离开车站15分钟的地价比较便宜，而且15分钟路程骑车不过5分钟，就是偶尔步行回家也不是十分痛苦的事（超过15分钟的那些需要换巴士的不值得推荐），如果有了孩子通常也会有车子，那时车站往往是堵塞的地方，你的购物圈子就不会依赖车站，有车族购物都是远离车站的那些更开阔的生活区。
4。至于地震，这个问题全日本都一样，但是地段的选择正如你说的有讲究，首先，不要选择地势太低的地方，不要选择附近有斜坡的，最好避免附近有河床，变电所，高楼，高架道路，铁道等等，中国人还比较迷信，所以还必须避免斋场，火葬场，陵园，墓地，神社。另外还必须注意环境，避免噪声发生源的诸如材料加工厂，垃圾处理场，机械修理厂等等。
5，地震的问题，除了地势条件，还与建筑工法和施工质量有关，后面再谈。
________________________
网民A:
关于头金,当然是头金能拿的越多越好,但如果没有是不是能象不动产チラシ上举的返还例那样返还,会不会有额外的金额?这里是指的一户。”
_______________________
东京博士：
在日本买房子，无论你自己有多少资金，对于卖方来说，他们都是获得全额最终销售价的，因此你如果是支付头金，以后分期付款的话，你的债务并非发生于与房子的卖方之间，而是与贷款给你的银行或信贷公司，这个与你分期付款买车相同。
举例说明——
3200万日元的一幢房子，经过交涉最终以3000万成交，此时你手头只有500万日元，那么你只能支付头金300万，100万必须用于搬家添置一些房子内的物品（比如灯具，窗帘），100万你必须用于不动产登记的法律费用，以及贷款的保证人代理费用（通常外国人找不到分期付款的保证人，也没有必要麻烦别人，这个可以通过支付大约50万由银行全权办理代理保证）。因此你实际支付的头金只有300万，必须向银行贷款2700万日元。银行究竟能否贷款给你，在你提出申请后需要大约1星期的审查，包括你的在日资格（日本国籍或具有日本永住资格的外国人），在职经历（在日一定的工作年数，反映最近三年的年收入的源泉征收票），银行存款及其他资产（你有钱也不一定支付，可以利用银行的低息贷款，比如我就是）。如果审查合格，那么你与银行成立了借贷关系，根据借贷金额和银行不同，住宅信贷通常是以你70岁还清的计算，连本代理每月必须偿还金额的计算，利息当初2年很低的，以后逐步上升。另外你随时可以大笔追加偿还，甚至某个时候一笔全部还清，中途追加偿还必须事先申请，要支付一定的手续费，因为银行并不希望你一次或者提前还清，那样他们就提前失去一个信贷客户，在利息上赚你的钱就少了。
当信贷资格审查通过后，银行会为你做一个专门的住宅长期偿还的存折，将2700万日元汇入你的账号。你可以加上300万后凑齐3000万的买房费，在第三者中介的证明下一次性支付给房子的卖方，交换地契房屋取得证明等等，那时房子财产法律登记也将有不动产中介代理办妥，因此你除了支付银行50万保证人费用，还需要支付本次交易中的中介费，法律登记费等等，总计在100万左右。
房子到手以后，你与原来的房子的卖方就没有经济上的任何关系（房子的质量保证期内的保证项目，免费修理另外）。今后就是你与贷款给你的银行或信贷公司之间的债务偿还问题了。因此头金为零也好，200万，1000万也罢，与房子的卖方无关，他们都是全额获得房款的。至于银行能贷款多少给你，这个是上述银行对你的贷款资格审查的判断。
——————————————————————————————
网民A:
还有当初我看一户的房子时,担当的人说了一个好象是叫仲介料的问题,还举例子说,如果是准备了1000万的头金,那么跑去什么前期费用,（乱七八糟的我也没太明白）头金只能是700万,好象是这样说的。这个是怎么个东西?
东京博士：
上面我已经说到了。买房子不仅仅是房子本身的最终成交价。还有一些费用的发生，大致是——
1． 中介费——这个与借房子一样的道理。中介商通常同时收取买方和卖方的中介费，即使是大公司自己的房子，也有这个费用，因为手续上是买方，卖方和中介，中介的作用还有法律上的第三者证明的地位，单纯的买方和卖方容易发生纠纷无法处理，因此通常大公司内还有中介法人和不动产实际拥有法人。这个费用通常为50-80万日元。
2． 法律登记代理费——这个是必需的，你自己也不懂，只能委托法律事务所登记，费用具体我记不清了，10万不到。
3． 保证人——这个是贷款的债务连带保证人，通常不是自己的父母亲兄弟几乎不可能为你做保的，因此通常需要50万买保证人代理，贷款的银行有这个服务，不用你操心，你付50万即可。
4． 不动产取得税——这个大约也是10万左右，但是这个可以年末申报，取得不动产后的第一年根据你的收入和纳税情况有一部分退回来的，我买房子后第一年退得近25万。具体计算我也不懂，去税务局按照要求提交申请表格到时候退款自然进账。
综上所述，你有1000万日元资金的话，实际能够用于买房子的头金绝对不是1000万，是不是700万要看你具体买什么房子了。但是我想用700万作为头金肯定是可以的。
————————————————————————————————————————
网民A:
问：一般来说头金需要多少呢？银行贷款的话能贷到多少呢？
————————————————————————————————————————————————————
东京博士：
头金问题的解答看上面的解说。银行究竟能贷款多少，这个各银行有具体的审核，大致上差不多的必要资格，原则上是必须拥有日本国籍或具有日本永住资格的外国人，除此之外，审核的要素还有在日工作年数，从事何种职业，年龄，职务，稳定的正社员工作，最近三年的收入，家庭财产（现有不动产，汽车，有价证券，存款等等）。
——————————————————————————————————
网民A:
关于头金,当然是头金能拿的越多越好
—————————————————————————————————————————
东京博士：
手头有钱的人，也并非一定要再买房子的当初把钱全部扑上去，理由是，日本有各种对住宅贷款的优惠鼓励政策制度，尤其是初期几年的利息相当低，因此如果你同时还在用资金作其他的投资的话（证券炒股，炒外汇等等），那么完全应该利用住宅贷款，把自己的资金用于其它的投资，当然剩下的贷款究竟什么时候提前或者一次还清，这个我不能偷看各位的钱包，你们自己心中有数即可。
————————————————————————————————————————
网民A:
关于不动产メーカー,日本有许多大大小小的不动产,该怎么判断?大的公司建的是不是相对会贵?没听过名儿的小公司又怕有信用问题。”
————————————————————————————————————————
东京博士：
小公司信誉差点，但不等于他的物件一定差。大公司名气响，也不一定东西一定好，有些还是二道贩子，而且态度傲慢，有皇帝女儿不愁嫁的脾气。关键还是作为消费者要加强学习，掌握必要的知识，只有自己有了一定的知识，你才能走上与人谈判和交涉的舞台，否则只能是人云亦云的听众，但是掏钱却是你自己，而且买房子对大多数人来说是倾终身财力的大件，为了这一点建议你最好提前1年学习各种有关知识，要知道在日本这些信息都是公开的，只要你花时间和精力去研究。
还是以我自己为例，我的物件的谈判对手是野村不动产，这是日本一个较大的不动产商，拥有很多的优良物件，但是那些物件不一定都是野村自己的，一部分是中介代理，我看中的就是他们中介的一个马上就要被另一个建筑公司合并的小公司买地新建的一户建，当时是11月，房子刚造好，正在内装修，此时看房子最好了，可以看到基础结构和内部的施工情况，该公司可能因为合并，急于出卖在年底收账，所以价格交涉通过野村我大约杀价500万，最终成交价是比原来减了360万。所以判断不动产的基准不仅仅是名气，还要看营业人员的应对态度，这个与今后遇上问题的对应都有关，至于物件如何评价，这个你自己没有一定的基本知识和大量物件的比较很难说清。另外现在一部分建筑有15年质量保证鉴定书，有这种鉴定书的物件至少比没有放心。
——————————————————————————————————
网民A:
看样品房时要注意看什么?每个担当的人都只说好的一面,自己看有不知道该注意看哪里?要该怎么判断呢?”
——————————————————————————————————
东京博士：
看房子的注意点很多，大分类为——
1． 大环境——比如东京的目黑，世田谷，麻木，银座都是属于日本最高档的住宅区，不管什么房子，地皮，那里的起价就十分高昂，相反一些副都心或新开发区就比较便宜，如多摩ニュータウン、幕張、选择哪个地区这是与你至今为止的社交圈，工作圈以及自己对那块土地的感情而言，比如我，在东京西部居住了几乎日本生活的80%以上，因此对国立，立川那一带很有感情，绿化也好，但是由于房价也不便宜，所以最后放弃了西部。
2． 物件的周围小环境——大环境决定了这个地区的房价（包括地价），因此经济上考虑避免选择传统的热门地区，应该挑选今后有发展的新兴地区，但是过于偏僻的话也不行。日本住宅区的开发与中国不同，通常成为商品的地区不可能类似中国那种住进去以后周围什么都没有，有的甚至连煤气管道都没有通，建议先对研究中的小区作详细的实地调查，包括周围的购物生活设施的状况，今后的市政规划，甚至各级学校的升学率，私塾的种类，数量等等。
3． 最后才是房子本身——这个单独内容几乎可以写一本书了。单纯地谈论看房子本身，可以从用水，公共居室，独立房间的隐私，辅助设备来观察。所谓用水就是每天不能少的厨房和卫生间的状况，日本的管道几乎都是暗式的，能够检查的也就是水池下面，以及热水器，水表，如果是1楼的，那就是花园或停车场的用水，阳台使用的防水材料和施工的状态，浴室内的密封，是否有窗户，换气扇的位置，厕所和浴室的把手，厨房内的设备包括吊橱，脱排油烟机，煤气灶周围的空间是否足够，水池大小等等。厨房，浴室，卫生间均以有窗户为佳，但是忙雄一般很难做到这个。只能用换气扇强制排气。1楼的厨房通常应该有地下储藏室。
公共居室是家庭最集中，也是最长逗留的空间，通常挑选面积大一些的（建议14帖以上），客厅与厨房现在日本都流行对面柜台式，客厅是横长还是纵长直接影响到客厅的采光状况，通常前者比较少，也只有高级住在才采用，忙雄的话，由于左右都有人家，客厅几乎都是采用纵长设计的，除非你是顶端的那家。客厅内必须有各种插头（电话，电视，甚至有限网络，电源数量，位置），通常除了客厅，其他的房间都应该有这类插头。客厅应该选择朝南的。日本的客厅通常现在都邻接着一个榻榻米的和式，既可用于另一种心情的休息场所，也可以作为来客住宿的客人寝室。
各房间通常作为独立寝室使用，因此不一定要都朝南，但是必须避免窗外直接就是走廊过道，或者与邻家的距离过于接近，对窗更是不予考虑，房间面积不一定要追求很大，通常5帖以上即可。所有房间都应该有独立的全高壁橱。
辅助设施种类繁多，上面说的地下储藏室就是一例，另外比如3LDK的忙雄有的还有一个穿衣间或小的衣类储藏室，厨房邻接的或许有葡萄酒储藏室，一户建的楼梯下或者屋顶的小三角也可能是储藏室，如果能爬进去看看，你会惊异地发现房子的内部的材料和施工结构。（比如是否使用整根的房量，木结构的连接部是榫头还是钉子，钉子会生锈腐蚀，减分！）
另外最通常的是你看房子必须带上手电，皮尺，直角尺，一个小玻璃蛋子，笔和记录纸。要知道你能看到的大部分的东西都是内装修的材料，而这些在日本都是规格品，也就是说并非建筑公司的真正实力和质量，那些卫生洁具啊，煤气灶啊，不锈钢拉手，甚至大理石入口，大幅的豪华镜子，扶手什么的都是既成品，连门窗，地板，灯具什么的都是现成的，他们买来装配而已。那些东西越豪华房子价格当然越贵，但是几乎不会有质量问题，因为都是大量规格化生产的，也不是建筑公司生产的，你不能被这些过分地吸引眼球，这也是外行和内行的区别，那些东西我认为看广告照片足够，因此带上手电是别放过能够翻箱倒柜看看房子的本来面目，比如打开水池下面，掀开壁橱的天板或底板，有储藏室的话，最好钻进去看看。皮尺可以测量各主要的尺寸，盘算自己的家具是否能称心如意的摆设，通常日本的建筑在尺寸上不会有重大的问题，但是各门窗开闭是否自如，与装配调整技术有关，另外就是必须看地基是否拉平，在每个房间中央摆放玻璃蛋子，看看是否静止，还是会自动滚向什么地方。
其他还有就是地板的质量，颜色是否合意，表面是否作过ニース处理，通常地板都是既成品，未做ニース处理的话表面很嫩，容易摩擦伤痕累累，当然自己也能涂一下，类似国内的602地板涂料，但如果家具都搬进去的话就不好办了。厨房和卫生间，现在很多都有涂氟抗菌防霉处理，一次处理后有效期15年，这个也要确认，我的房子当时没有这些处理，后来请人重新处理花了20万。
————————————————————————————————————————
网民A:
怎么讲价?我看过一个一户,4千多万,买也买不起,但那里卖的很好,就试着和担当的坎价,但担当的毫不动摇,降价也就是几十万的范围,这样的降价和买车讲价降的范围差不多,那能是买房呀,不过怕担当的也是看俺没什么诚意吧,呵呵。”
——————————————————————————————————
东京博士：
买房子通常必须确定究竟是买哪一种。
日本的房子有2种，集团住宅（忙雄）和单户（一户建），究竟是买哪一种好，各人喜爱的问题，大致上单户的应为带有独占的土地所有权，通常比忙雄要贵。但是也不是绝对的，因为现在流行的住宅，忙雄是年轻夫妻家庭比较喜欢的建筑规格，其特征是安全配套设备先进，内装材料日益高档化，小区建设系统化，合理化，集中管理的部分比较多，自己不必操心琐碎事，但是忙雄因为没有独立的土地和建筑，必然与他人发生关系，因此土地，公用部位的日常维护管理是强制收费的，因此除了购买房子本身，你将一直发生某些费用，如修理公积金（不管是否修理你都要交），共用部位的所有权分摊，共用部位的管理费（安全费，打扫费，植园费，电梯费等等），停车费（通常每月1万日元），自行车车位费（每月500-1000，摩托车大约2-3倍），这么计算你如果购买忙雄的话除了偿还分期付款，每月必须发生费用大约3，4万。
购买一户建的话，价格分为土地和地面建筑，日本的土地与中国不同，是所有权，因此土地的价值主要有地段，形状，人文环境评价决定的。地面建筑则有使用的材料施工方法有关，当然两者价格都与面积成正比。一户建的好处是与别人无关，修缮费用完全是自己掌握，有钱修理翻新自由，没钱你就忍耐。花园，内装修等等级可以自己动手，也可以花钱请专人办理。另外通常一户建的房子都有停车场，因此类似忙雄的那些每月必定支出的费用你就没有了，忙雄的话有问题是强制修理的，因为住户都会互相影响。一户建在噪声问题上也不必多虑，养狗养猫弹钢琴都是你的自由。
富士山旅游
下一条：居留资格（工作签证）的变更和手续
购物车